Cómo se calcula ahora la plusvalía

Con el nuevo sistema para determinar la base imponible del impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), aplicable a las transmisiones que sean devengadas a partir del 10 de noviembre de 2021, el contribuyente podrá elegir entre dos modelos de cálculo distintos, según el que le resulte más beneficioso. Con la reforma de este tributo, se ha introducido un sistema optativo integrado por el denominado Modelo Real o Plusvalía Real, además del Modelo Objetivo que ya se aplicaba en la anterior regulación aunque actualmente se ha ajustado la fórmula de manera que refleje de forma real la evolución de precios en el mercado inmobiliario y, de esta forma, respete el principio de capacidad económica de los contribuyentes y la restante doctrina del Tribunal Constitucional mediante la que se declaró nula la fórmula de cálculo anterior al 26 de octubre de 2021.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía, es un tributo de ámbito municipal que recaudan los Ayuntamientos en los casos de transmisión de un bien inmueble, ya sea por herencia, donación o enajenación y grava la revalorización que haya tenido el terreno sobre el que esté construido el inmueble y, por consiguiente, la ganancia que por el incremento de valor tiene el sujeto pasivo en la fecha de la transmisión. A raíz de la crisis financiera que afectó al mercado inmobiliario, se puso en evidencia que no siempre se producía un aumento de valor como presuponía la fórmula de cálculo, por lo que el Tribunal Constitucional ya había resuelto desde el año 2017 que el tributo no era exigible en los casos de pérdidas o cuando el cálculo de la base imponible daba un valor superior a la ganancia realmente obtenida por el sujeto pasivo. El nuevo sistema mantiene el Método Objetivo con mejoras técnicas y añade una opción alternativa a elección del contribuyente consistente en la plusvalía real. Conforme al actual Método de Cálculo Objetivo, la base imponible se determina aplicando un coeficiente máximo en función del número de años del periodo de generación.

Dichos coeficientes serán actualizados con carácter anual y los Ayuntamientos pueden corregirlos a la baja para ajustarlos a la evolución de precios del mercado inmobiliario en su ámbito territorial. Otra de las novedades es la de someter a tributación por plusvalía las transmisiones con un periodo de generación inferior a un año, en cuyo caso habrá que prorratear el coeficiente por meses computados de forma completa. Este método será aplicable por defecto, salvo que el contribuyente solicite expresamente el Método de Cálculo Real, consistente en determinar la base del tributo según la ganancia o plusvalía real obtenida calculada restando al precio de transmisión al de adquisición y al resultado obtenido se aplicará el porcentaje que represente el valor del suelo respecto al valor del inmueble a efectos de determinar la base imponible.

Calcula tu impuesto
de plusvalía

En el caso de que el contribuyente opte por la plusvalía real, le corresponde acreditar documentalmente los valores alegados y pudiendo el Ayuntamiento efectuar su comprobación. Ahora, los casos en que se acredite una pérdida de valor quedan exentos en la nueva regulación del impuesto.

En todo caso, corresponde a los contribuyentes elegir el método para calcular el tributo, ya sea el método de cálculo objetivo a partir de los coeficientes máximos sobre el valor del terreno o el valor real, teniendo en cuenta que los coeficientes del método objetivo perjudican ahora a las operaciones de transmisión a corto plazo de perfil especulativo mientras que beneficia a las operaciones a largo plazo, rebajando los coeficientes. Compara en la calculadora de Plusvalía Impuesto cuánto se paga en cada método y descubre el que más te interesa según cual sea cada situación particular.